第二批公募REITs来了！首批频创新高，躺赚机会别错过

REITs全称是房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust）。

本质上而言，它就是房地产资产证券化的一种方式之一，也可以理解为就是将资产证券化。

说成大白话就是，咱们大家一起凑钱，交给专业的基金管理公司，去购买房产或者物业，最后赚了钱，大家再按手上持有的基金份额，一起分享收益。

一套房子少说也要大几百万，大部分人是买不起的。而现在，你只需要花个几百几千块，就能愉快地当“包租婆”了。

下面小投就用一张图来看看REITs和房地产投资的区别：

（点击大图查看详情）

投资REITs的优点立现，分别是门槛低、省时省心、流动性强，相对安全。

第一，门槛低。买房，需要花一大笔资金，必要时还要加杠杆，风险就变高了。而REITs只需出很少的钱，就能参与到房产投资中。

第二，省时省心。在房住不炒的大环境下，盲买房产赚钱的时代已经不复存在了！要想买到投资回报率高的房产，需要花费大量的时间和精力研究；买完后也不省心，还要收租、转卖。

而REITs只需把钱交给专业的基金经理，他来帮你搞定。

第三，流动性强。REITs虽然投资的房地产，但本质上还是一只基金，买卖流通的速度，远远高于房地产。

最后，相比房产，REITs相对安全。基金公司购买的地产物业，主要是通过专业的运营收取租金，比如医疗设施，写字楼，仓库等，很少通过出售赚取差价，所以投资REITs的收益比较稳定。

这样一看，REITs基金在保留房产投资优势的同时，还填补了实物房产的缺陷，非常适合我们普通人投资。

➤ 个人投资者认购方式

公募REITs发行由这几部分组成，一是向战略投资者定向配售，二是向符合条件的网下投资者询价发售，三是向公众投资者公开发售。

对于个人投资者来说，可以通过公开发售的方式参与认购。扣除原始权益人和机构认购的份额后，实际上留给普通投资者的认购份额并不多。

个人投资者既可以通过交易所场内证券经营机构认购，也可以通过基金管理人委托的场外基金销售机构认购，也就是说场内和场外都可以认购，其中场内认购需要有证券账户。

公募REITs的认购方式有两种：

①场内申购：也就是投资者使用场内证券账户认购基金份额，可以直接参与交易所场内交易。公募REITs上市后，只有开通公募REITs场内权限的客户才能在场内进行“买入”操作哦~

以涨乐财富通为例，大家可通过以下方式提前开通权限：

个人投资者和专业投资者机构客户，在交易日9:00-16:00通过下方按钮或涨乐财富通-我的-办业务-权限开通-基础设施基金权限开通菜单办理。

②场外申购：也就是投资者使用场外基金账户认购基金份额。在这里要提醒一下大家，公募REITs的场外份额封闭期较长，无法中途赎回，比如华安张江光大REIT的封闭期就长达20年。

如果你是场外认购，又想在上市后参与交易，一定要做好以下两件事情，一是要开通公募REITs场内交易权限，二是要办理跨系统转托管至场内证券经营机构，之后才能参与交易所场内交易。

➤ 产品费率

这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用，其中和普通公募不一样的是，管理费采取固定+浮动的模式，具体的管理费规则可以看基金合同。另外，因为产品采取封闭运作模式，所以没有申购费及赎回费。

➤ 该选哪只产品?

具体到该买哪只产品，小投觉得这道题目是没有标准答案的。一个原则，就是在投资任何产品之前，一定要对产品有充分地认识。

对于公募REITs来说，可以从投资项目质量及基金管理方运营能力等角度来考量，并且结合自身的风险承受能力、资金期限等方面来选择合适的产品。

➤ 其他注意事项：

➊公募REITs产品上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

➋个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能通过基金赎回的方式变现的，需要场外转场内进行卖出。另外，封闭式基金场内交易可能会有折溢价风险，投资者需要特别关注。

作为市场全新的投资产品，公募REITs投向的是另类资产，与债券、股票等其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

但我们也不能盲目地跟风公募REITs，在投资前必须要清楚了解产品的底层资产项目，认识到项目本身的运营风险，以及未来REITs市场价格波动风险以及市场流动性风险等。

个人投资者仍然需要结合自身预期收益、风险承受能力、资金期限等方面有选择的投资。

总体来说，我国对REITs还是非常重视。根据目前我国对基建发展的极大需求，以及国外REITs发展的良好态势，我国REITs这一类工具的发展会是大势所趋。

所以即便现在不投，咱们也要准备起来，只有通过科学的方法投资，才能避免损失，提高收益。

好了，今天的内容，就分享到这里。我是你们的好朋友小投，觉得有帮助的话，点个在看，给个鼓励吧~

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